房地產(chǎn)評(píng)估存在的問(wèn)題

（一）對(duì)抵押物價(jià)值過(guò)高評(píng)估

       一般認(rèn)為，房地產(chǎn)評(píng)估偏差率超過(guò)20%即為評(píng)估重大差異，而這部分業(yè)務(wù)量竟然占到了已審核業(yè)務(wù)總量的52%。在銀行發(fā)放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無(wú)法被抵押品實(shí)際價(jià)值所覆蓋，抵押品從一發(fā)出就不足值，這將給銀行貸款帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）忽視抵押貸款項(xiàng)目的可行性房地產(chǎn)評(píng)估

       房地產(chǎn)抵押貸款是在借錢人的償還能力即一個(gè)還款來(lái)源之外，以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了二個(gè)還款來(lái)源。當(dāng)一個(gè)還款來(lái)源出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，借錢人無(wú)法用正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來(lái)歸還貸款時(shí)，銀行可通過(guò)處置抵押物獲得補(bǔ)償。從這一意義上出發(fā)，房地產(chǎn)抵押物本身在降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。

       因此，大部分銀行及評(píng)估機(jī)構(gòu)把借錢人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據(jù)，而忽視了對(duì)借錢人的償付能力進(jìn)行分析。事實(shí)上，無(wú)論采取何種貸款方式，借錢人第一還款來(lái)源才是至關(guān)重要的，第二還款來(lái)源只是起必要的補(bǔ)充作用。

       房地產(chǎn)評(píng)估：而且在制度層面上，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時(shí)間越長(zhǎng)，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現(xiàn)行評(píng)估方法及評(píng)估人員的主觀因素往往導(dǎo)致了抵押評(píng)估值的虛高。大量事實(shí)證明，當(dāng)?shù)谝贿€款來(lái)源出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，銀行對(duì)第二還款來(lái)源的追償往往是艱難的，而且也很難通過(guò)處置抵押物來(lái)填補(bǔ)貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產(chǎn)也多源于此。

注：(只是客觀闡述問(wèn)題，與本公司無(wú)關(guān))